Sep 27 2016

Published by Trevor James under zelfbeheer

De vraag naar zelfbeheer neemt toe.
Van twee kanten merk ik. Bewoners die meer invloed over hun dagelijkse leefomgeving willen. Verhuurders die graag zien dat hun huurders meer verantwoordelijkheid nemen. Maar aan beide kanten zijn er vragen: hoe doen we dat? Wat houdt het in? Kunnen we dat wel?
In opdracht van Corpovenista ontwikkelde ik, samen met twee collega’s, een Menukaart Zelfbeheer. Een instrument dat medewerkers en bewoners duidelijk maakt wat het overdragen van beheertaken in zelfbeheer inhoudt en hoe het kan. Een instrument dat helpt bij het maken van afspraken over zelfbeheer van gemeenschappelijke tuinen, portieken en galerijen en van de woningen zelf. De menukaart is te vinden op de site van Corpovenista: www.corpovenista.nl

Ik constateer dat in de praktijk bij de verhuurder een hele weg te gaan is alvorens de menukaart te gebruiken. Directeuren en medewerkers strategie en beleid zijn misschien warme voorstanders van meer zelfbeheer, medewerkers die verantwoordelijk zijn voor het beheer en het contact met de huurders zijn dat vaak niet. Zij zien zelfbeheer eerder als een bedreiging dan een kans.
En ook bij veel huurders is er de nodige scepsis.

Wilt u weten hoe hiermee om te gaan? Kom naar de workshop Menukaart Zelfbeheer op het Corpovenista congres op dinsdag 4 oktober as. of neem gerust contact met me op.

No responses yet

Jun 14 2016

Published by Trevor James under Huurdersparticipatie

Mede door de Woningwet is huurdersparticipatie weer actueel. De wetgever laat daarbij zien dat de beleving en de overtuiging van de beleidsmaker zelf voorrang krijgt over de beleving van de huurder. Er is gekozen voor een centrale formele participatie terwijl de praktijk duidt al jaren op een gebrek aan belangstelling onder huurders voor deze vorm van belangenbehartiging.
Ik sprak laatst een bestuurder van een woningcorporatie. Hij vertelde dat formeel zijn corporatie voldoet aan de eisen van Woningwet en Overlegwet: er zijn 12 huurders die verenigd in de huurderskoepel als gesprekspartner van corporatie en gemeente dienen. Maar, voegde hij eraan toe, ik zou graag weten wat mijn huurders in de wijken daadwerkelijk vinden. Een dilemma die ik vaker tegenkom.
Als corporaties en gemeenten het hebben over participatie is het vaak omdat zij een eigen agenda hebben. Zij willen plannen maken, moeten voldoen aan wetten of aan beleid.
Er is bijna nooit sprake van oprecht nieuwsgierigheid naar wat er leeft in de wijken en onder de huurders/burgers. Veelal is de eigen beleving, overtuiging of vooroordeel maatgevend.
Wilt u echt weten wat er leeft dan is het niet zo moeilijk om daarachter te komen. Het vraagt wel dat professionals bereid zijn om te luisteren en doorvragen, dat zij bereid zijn om op de plekken te komen op de tijden dat burgers er zijn en dat zij bereid zijn om hun eigen agenda thuis te laten.
Ruim 10 jaar geleden ontwikkelde Vannimwegen ‘Op de koffie’ – een op het eerste gezicht eenvoudig idee – je gaat bij een huurder op de koffie en vraagt naar zijn of haar mening en beleving. De kunst zit echter in de manier van gespreksvoeren – geen vragenlijst, geen eigen agenda, niet zenden maar ontvangen en vooral oprecht nieuwsgierig zijn naar wat de huurder wil vertellen.
Deze benadering pas ik ruim 30 jaar toe bij het onderzoeken van wat leeft in wijken en buurten en wat voor de bewoners zelf van belang is. Wat is voor hun een reden om te participeren en welke vorm van participatie past bij hen?
Dat levert verassende inzichten op. Bijvoorbeeld, in een buurt die de professionals als een gezellige ‘arbeidersbuurt’ bestempelde bleek dat twee families de buurt terroriseerde en dat achter de voordeur van alles mis was. In een andere buurt die als problematisch werd gezien bleek juist dat sterke sociale structuren en verbondenheid bijdroeg aan emancipatie. Bij gesprekken met ouders op de basisschool, vrouwen bij Nederlandse les en klanten van de islamitische slager kwam ik erachter dat de belevingen en zorgen van de bewoners in een Amsterdamse buurt vooral te maken had met: hoe zorg ik ervoor dat de kinderen goed onderwijs krijgen, hoe kom ik aan een baan en hoe leven we samen. De woningen vonden ze allemaal prima, vooral dankzij de relatief lage huur. Dat de professionals het nodig vonden om de woningen aan te pakken vonden zij onzin. In de winter een extra trui aantrekken in huis was geen probleem, een huurverhoging als gevolg van woningverbetering wel. Vertrouwen in verhalen over lagere woonlasten na de renovatie hadden zij niet, want instanties zijn niet te vertrouwen. Als je dit weet dan is de eerste stap werken aan vertrouwen, het maken van plannen komt later.
Ga in gesprek met bewoners op allerlei manieren, onderzoek wat er leeft, haal informatie op bij medewerkers en andere professionals die in een buurt of wijk werkzaam zijn. Op deze manier ontstaat inzicht in wat daadwerkelijk leeft en wat voor de bewoners/huurders belangrijk is. Daar ligt de sleutel tot succesvolle vormen van participatie. Vaak kortlopend en informeel, gevoed vanuit de leefwereld van de bewoners en niet de systeemwereld van de instanties. Kies methodieken en technieken die passen bij de bewoners en niet alleen omdat zijn voor de organisatie makkelijk zijn. Professionals zijn opgeleid met het idee dat zij het beter weten, de kunst is juist om dat los te laten. Eerst de opgave goed in beeld dan de analyse maken en delen en vervolgens samen zoeken naar de juiste aanpak. Daarin schuilt een recept voor geslaagd participatie, betrokkenheid en draagvlak voor de aanpak.
Vanuit de ‘informele’ participatie in buurten en wijken is het mogelijk om de ‘formele’ participatie te voeden en vernieuwen. Mits je bereid ben om oprecht nieuwsgierig en onbevangen de buurt in te gaan.

No responses yet

Mar 10 2016

Published by Trevor James under zelfbeheer

In de aanloop tot en na het intreden van de Woningwet met daarin de mogelijkheden voor huurders om een wooncoöperatie te vormen ben ik veelvuldig benaderd om mij kennis en expertise op het gebied van bewonerszelfbeheer te delen. Met bewonersgroepen maar vooral met woningcorporaties.
Helaas is de insteek vaak negatief – volgens de wet moet ik meewerken maar moet dat echt? En als de insteek positief is, zijn het vooral de bestuurders en beleidsmedewerkers die kansen zien. Bij gesprekken en inspiratiebijeenkomsten kom ik veel weerstand tegen bij medewerkers. Die hebben weinig vertrouwen dat bewoners daadwerkelijk in staat zijn om woningen te beheren. En als bewoners het beheer (en/of het eigendom) overnemen zien zij vooral een bedreiging:
- Voor de kwaliteit die zij als professionals waarborgen;
- Voor de eigen werkgelegenheid.
Te recht laten zij weten dat heel veel huurders hier niet op zitten te wachten. Maar dat is geen reden om de huurders die wel iets willen de mogelijkheid te ontnemen.
Het bieden van mogelijkheden aan huurders om meer zelf te doen past in een maatschappij dat veel eisen stelt aan de zelfredzaamheid en de participatie van burgers.
De wooncoöperatie is de meest vergaande vorm van zelfbeheer. Voor vele huurders zal het in zelfbeheer nemen van een gemeenschappelijke tuin of portiek al een grote stap zijn. Om zowel de huurder als de corporatie te helpen bij het vormgeven van minder vergaande vormen van zelfbeheer ontwikkelde ik, samen met collega’s Erwin Beltman en Ronald Koopman, in opdracht van Corpovenista een ‘Menukaart zelfbeheer’ http://www.corpovenista.nl/nieuws/uitgelicht/bijeenkomst-menukaart-zelfbeheer/
Bij zelfbeheer gaat het om een Win-Win situatie. Voor bewoners zit de ‘Win” van het nemen van verantwoordelijkheid voor (een deel van) het beheer in meer zeggenschap over hun eigen woonomgeving, mogelijkheden om een eigen kwaliteit te realiseren en vaak ook lagere servicekosten of een huurkorting. Voor de corporatie zit de ‘Win’ in gemotiveerde bewoners die betrokken zijn bij hun woningen en woonomgeving, minder klachten en vaak lagere kosten dankzij de inzet van de bewoners.
Bij de Wooncoöperatie zijn er veel meer mogelijkheden voor bewoners en de corporatie om een ‘Win-Win’ situatie te bereiken. De woningwet leidt tot een verschraling van de doelgroep voor sociale huurwoningen. Voor bestande initiatieven zoals woongroepen, centraal wonen en senioren gemeenschappen kan het vormen van een wooncoöperatie een mogelijkheid bieden om hun maatschappelijke doelstellingen zoals zorg voor elkaar en het milieu te waarborgen. Voor bewoners die nu minder met elkaar hebben kan een wooncoöperatie een vehikel zijn om naast het wonen ook andere maatschappelijk waardevolle doelen te realiseren. Bijvoorbeeld de bewoners van een 55+ flat die samen zorg willen inkopen en mantelzorg willen regelen.
Voor de corporatie zit de ‘Win’ in het mogelijk maken van maatschappelijk waardevol initiatieven die in het verlengde liggen van de kerntaak. Daarnaast is er duidelijk een economische ‘Win’ de verkoop aan de wooncoöperatie maakt middelen vrij om te investeren.

Ik weet dat momenteel de wet en de financiers de grote bottelneks zijn bij de realisatie maar hoe meer initiatieven hoe makkelijker om die te slechten.
Daarom roep ik corporaties op om de wooncoöperatie (en andere vormen van zelfbeheer) als ‘Win-Win’ te zien en geen bedreiging. Laat uw huurders weten dat u open staat voor initiatieven en graag met hun het avontuur aan gaat.

One response so far

Oct 08 2015

Published by Trevor James under zelfbeheer

In de Woningwet is dankzij de ingreep van Senator Adri Duivesteijn de Wooncoöperatie opgenomen. Een coöperatieve woonvorm waarbij huurders en kopers samen hun woningen beheren.
Huurders, als ze minimaal met zijn vijven zijn, hebben het recht om een onderzoek te doen naar het vormen van een Wooncoöperatie. De woningcorporatie moet minimaal € 5.000,00 beschikbaar stellen voor onafhankelijk advies bij het maken van een businessplan. Zij krijgen 6 maanden de tijd om het plan te maken.
Prachtig bedacht maar de praktijk leert dat zonder een fatsoenlijke regeling voor de financiering en zonder soepelheid bij het toepassen van de regels voor verkoop van woningen door een woningcorporatie de Wooncoöperatie voorlopig een onhaalbare droom is voor mensen die een betaalbare woning willen.
Ik ondersteun een aantal initiatieven om een wooncoöperatie te vormen. Sommige zijn nog een businessplan aan het maken, anderen hebben een haalbaar plan maar kunnen geen financier vinden. En sommige constateren dat de marktwaarde in bewoonde staat van de woningen dusdanig hoog is dat het aankopen van de woningen tot veel hogere woonlasten leidt dan in de huidige situatie.

De motivatie om een wooncoöperatie te vormen is vaak dat mensen meer zeggenschap en invloed willen hebben over hun woningen en de directe woonomgeving. Volgens een onderzoek van Corpovenista wil 51% van de huurders meer invloed op het beheer van gemeenschappelijke elementen in hun complex, 38% wil toezicht houden en 24% wil het zelfdoen. Een bewonersvereniging die het complex in één keer huurt en beheert zegt 10% interessant te vinden en 17% vindt de wooncoöperatie een interessante optie.

Wat mij opvalt als ik met huurdersgroepen werk is dat voor huurders de stap naar eigendom vaak een stap te ver is – zij hebben liever meer invloed, willen misschien een beperkt aantal taken zelf uitvoeren en willen vooral een vorm vinden waarbij de verantwoordelijkheden en risico’s die zij nemen in verhouding zijn met de doelen die zij willen bereiken.
Bij corporaties bespeur ik vaak een angst dat huurders alles willen overnemen en als ze dat doen ‘daar gaat onze kwaliteit en onze baan’. Tegelijkertijd is er een financieel-economische realiteit waarbij corporaties minder te besteden hebben en verwachten dat zelfbeheer tot besparing kan leiden.
Voor huurder en verhuurder is het de vraag: welke vorm van zelfbeheer past bij ons?
Zelfbeheer is een middel om doelen te bereiken en niet een doel op zich. Hoewel ik merk dat zelfbeheer vaak zo wordt gezien.
De ervaring leert dat zelfbeheer alleen succesvol kan zijn als de bewoners een helder gedefinieerd eigen belang/motivatie hebben. Daarom ga ik met huurders eerst op zoek naar de motivatie en het belang. Als duidelijk is wat bewoners willen bereiken dan gaan we samen (met de corporatie) op zoek naar welke middelen er zijn om het doel te bereiken.
Als zelfbeheer een geschikt middel is om het doel te bereiken dan is de vraag in welke vorm. Als huurders collectief de corporatie adviseren over het beheer? Toezicht houden op de uitvoering? Of zelf de verantwoordelijkheid nemen? En dan nog de vraag of het alle taken in het beheer betreft of specifieke aspecten van het beheer zoals het beheer (en inrichting) van een gemeenschappelijke binnentuin?
Om corporaties en huurders te helpen bij het gesprek over zelfbeheer ontwikkelen we in opdracht van Corpovenista een “Menukaart voor zelfbeheer”. Onze verwachting is dat dit huurders en corporaties helpt bij het op maat afspreken welke vorm van zelfbeheer past bij de huurders en de corporatie.

Er blijft wel degelijk een vraag naar de Wooncoöperatie. Het is daarom van belang dat de minister, desnoods ertoe aangespoord door de tweede kamer, het mogelijk maakt dat woningcorporaties een rol mogen spelen in de financiering van wooncoöperaties en dat er voor wooncoöperaties afgeweken mag worden van de verkoopregels voor woningcorporaties.

No responses yet

Mar 12 2015

Published by Trevor James under Huurdersparticipatie

Bij huurdersparticipatie hoor ik vaak dat de huurders vertrouwen moeten hebben in de expertise, de goede bedoelingen, de integriteit van de (medewerkers van) de woningcorporatie. Daarbij wordt voorbij gegaan aan maatschappelijke ontwikkelingen, binnen en buiten de corporatiesector. Burgers hebben eenmaal minder vertrouwen in instanties dan vroeger. De vele schandalen rond bestuurders van onderwijsinstellingen, in de gezondheidszorg en bij woningcorporaties, om over de politiek te zwijgen, maken het begrijpelijk dat je niet zomaar je vertrouwen geeft. De tweede kamer moest vertrouwen hebben in Minister Opstelten en kijk hoe dat is afgelopen.

Vertrouwen moet je verdienen en dat geldt voor de corporaties maar ook voor de huurdersorganisaties die hun partners zijn bij het vormgeven aan huurdersparticipatie. Zowel formeel in het kader van de Overlegwet als informeel in allerlei situaties waar de betrokkenheid van bewoners tot leefbaardere buurten en wijken leidt.

De participatiesamenleving is maar deels van bovenaf bedacht. Op allerlei terreinen nemen burgers initiatieven. Of de kanteling komt die Jan Rotmans voorspelt valt nog te bezien maar nu al is er een noodzaak om te komen tot vernieuwende vormen van huurdersparticipatie die passen in deze tijd.
De Overlegwet is het oud denken. Hoe kunnen we in een dynamische samenleving de participatie zo regelen dat de kracht van het informele gekoppeld kan worden aan het formele? Daar ben ik samen met een aantal collega’s volop mee bezig. Op donderdag 21 mei organiseren wij een inspiratiebijeenkomst hierover in Amersfoort.

Vertrouwen is goed maar werkelijke participatie is beter.

One response so far

Sep 22 2014

Published by Trevor James under zelfbeheer

‘Minister Blok geeft wooncoöperaties plek in het bestel’ kopte de digitale nieuwsbrief voor de Woon- en Leefomgeving op 19 september. Eindelijk is mijn eerste reactie. Ik vind wel dat het voorstel van Blok onvoldoende ruimte biedt voor veel mensen voor wie een wooncoöperatie een interessant alternatief is tussen huren en kopen. Wat dat betreft ligt er een schone taak voor de Tweede Kamer om het voorstel meer te laten aansluiten bij de praktijk.
Een wooncoöperatie biedt kansen aan mensen die in gezamenlijkheid en na eigen inzicht hun eigen woonruimte willen realiseren of beheren. Ook woningcorporaties kunnen de kansen benutten om huurders die het zelf willen en kunnen de mogelijkheid te bieden om door eigen inzet de leefbaarheid en de betaalbaarheid te beïnvloeden.
Waarom ben ik zo positief? Ik ben heel lang adviseur en begeleider van bewonerszelfbeheer. Ik ken (woon)coöperaties die ruim dertig jaar bestaan, nog steeds spring levend zijn en een waardevolle maatschappelijk relevante alternatief zijn voor het traditioneel huren of kopen.

No responses yet

Jun 10 2014

Published by Trevor James under Uncategorized

Twee weken geleden stak ik het Rochdale kanaal over en ik moest weer denken aan de Rochdale pioniers die de grondleggers waren van coöperaties. En in bijna elk dorp zie ik een Cooperative Store. Helaas niet meer zo direct betrokken bij het dorp als vroeger. Maar in een klein stadje dat duidelijk economisch in verval is, kwam ik bij een nieuwe winkel die vernieuwing en betrokkenheid bij het dorp en lokale leveranciers duidelijk weet om te zetten in commercieel succes. U raadt het al; die winkel was een coöperatie.
Ik ben heel lang voorstander van bewonerscoöperaties. Kleinschalig, eigen verantwoordelijkheid, zelf bepalen hoe je met je buren leeft. Volgens mij is dat een woonvorm die voor veel huurders kansen biedt. Kansen om meer invloed te hebben over hun persoonlijke leven.
Ik ben benieuwd of er na de enquête woningcorporaties eindelijk meer mogelijkheden worden gecreëerd voor bewoners die zelf willen bepalen hoe zij wonen.

No responses yet

Apr 24 2014

Published by Trevor James under Uncategorized

Cornwall, in het zuidwesten van Engeland, wordt vooral geassocieerd met mooie natuur, surfen en vakantie. Maar tijdens mijn wandeling langs de noordkust, genietend van zee- en landschappen werd ik er telkens aan herinnerd dat iets meer dan 100 jaar geleden dit gebied een en al industrie was. Talloze waarschuwingen voor oude mijnschachten en ruïnes zijn stille getuigen van bedrijvigheid die door het uitputten van natuurlijke bronnen en veranderingen in economische wetten is verdwenen.
De gevolgen van krimp in economie en bevolking zijn nog goed zichtbaar. Naast nieuwe welvaart als gevolg van toerisme en pensionado’s kom je armoede en verwaarloosd vastgoed tegen.
Successievelijke regeringen en lokale overheden hebben geprobeerd de krimp tegen te gaan. Ik vermoed dat er meer zou zijn bereikt als er minder van boven en meer van onderop was gewerkt. Maakbaarheid is beperkt, maar ik zie veel kansen in het bundelen van de aanwezige krachten en talenten.

No responses yet

Apr 03 2014

Published by Trevor James under Uncategorized

Soms is het goed om afstand te nemen om te reflecteren. Dat doe ik met enige regelmaat door mezelf de vragen te stellen ‘heb ik als adviseur nog een toegevoegde waarde? En vind ik mijn werk nog voldoende uitdagen en bevredigend?’ Tot op heden kan ik daar volmondig ‘ja’ op antwoorden.
De afgelopen jaren zijn geen makkelijke jaren geweest voor huurders, de corporaties, gemeentes én adviseurs. Maar mede daardoor is een klimaat ontstaan waarin zaken die ik belangrijk vind weer naar boven komen: een eigen rol en verantwoordelijkheid voor bewoners, initiatieven van onderop en zelfbeheer. Daar heb ik de laatste tijd veel over geschreven. Ik ben betrokken bij meerdere initiatieven waarbij bewoners zelf initiatief nemen.
Ik krijg het druk en toch neem ik een sabbatical. Om te reflecteren over deze ontwikkelingen, maar vooral om een lang gekoesterde wens in vervulling te laten gaan. Ik ga de End 2 End lopen, van Land’s End (meest zuidwestelijke punt van Engeland) naar John O’Groats (meest noordoostelijke punt van Schotland) – volgens het boekje is mijn gekozen route circa 1.980 km. Als alles volgens de planning gaat doe ik daar 100 dagen over (inclusief rustdagen).

Initiatiefrijke burgers hebben uithoudingsvermogen, visie en lef nodig om hun doel te bereiken en die eigenschappen zal ik de komende weken ook moeten tonen. U hoort van mij……

No responses yet

Feb 19 2014

Published by Trevor James under Uncategorized

Vele jaren geleden bezocht ik een Engelse corporatie met een groep Nederlandse volkshuisvesters. Onze gastheer vertelde vol enthousiasme over social return, hoe zijn corporatie zich bewust de vraag probeerde te stellen bij elke inkoop of opdracht ‘worden ons huurders en de wijken waar zij wonen hier beter van?’ Om deze vraag met ‘ja’ te kunnen beantwoorden werd bewust gekozen voor social return bij inkoop, aanbesteding en exploitatie van bedrijfsonroerend goed. Veel inkoop werd gedaan bij lokale ondernemers, met aannemers werden afspraken gemaakt over leerlingbouwplaatsen, stages en/of banen voor langdurig werklozen en functiecreatie. Als een bedrijfsruimte leeg stond werd die ter beschikking gesteld aan een startende ondernemer voor een lage (ingroei) huur). Het maatschappelijk rendement – mensen aan het werk, lokale ondernemers die een kans krijgen, rolmodellen: mensen die ondanks de hoge werkloosheid in de wijk aan het werk waren.

Mijn toenmalige reisgenoten vonden het vooral veel gedoe en niet hun verantwoordelijkheid. Maar de tijden veranderen. De financiële mogelijkheden van corporaties zijn sterk afgenomen, de noodzaak om maatschappelijk rendement te halen daartegen is sterk gegroeid. Steeds meer gemeentes en corporaties zien de potenties en pakken de kansen. Leuk dat collega’s van Vannimwegen daarbij een rol spelen als adviseur, facilitator of kwartiermaker. Om via social return mensen een kans te bieden en meer (maatschappelijke) waarde te creëren voor hun geld.

Lees meer: Wat is de toekomst van social return? In: Sociaal Bestek, oktober 2013.

No responses yet

Next »